大湾区文旅赴港上市：今年前 5 个月文旅收入占比 12.9%，整体毛利率 27.2%
三条红线全部达标。
三条红线全部达标。
本文为 IPO 早知道原创
作者｜苍穹
微信公众号｜ipozaozhidao
据 IPO 早知道消息，中国奥园旗下中国文旅集团于 2021 年 4 月 23 日递交的招股书届满六个月面临失效，这已是其自 2020 年 4 月 17 日首次递表以来的第三次闯关失败。10 月 22 日晚间，中国文旅集团再一次递交新的招股书，并更名为大湾区文旅康居股份有限公司（以下简称 “大湾区文旅”）。国泰君安国际仍为独家保荐人。
招股书三度失效（来源：港交所）
招股资料显示，大湾区文旅成立于 2018 年，是一间位于具文化旅游体验地点的度假物业的开发商，该等物业主要位于江门及其认为具发展潜力的中国其他地区，此外亦从事一系列文化旅游业务，如提供文化旅游胜地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务，分为度假物业发展和文化旅游业务两个分部。
度假物业发展方面，于 2021 年 8 月 31 日大湾区文旅在恩平拥有包含 18 个度假物业发展项目的组合，涉及土地储备总建筑面积约为 130 万平方米，其中 11 个已竣工项目、3 个发展中项目及 4 个持作未来发展项目的建筑面积分别约为 20 万平方米、10 万平方米及 100 万平方米，分别占总土地储备比重的 14.5%、8.3% 及 77.2%。
文化旅游业务方面，大湾区文旅经营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村，该度假村由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成。大湾区文旅另就英德巧克力王国（由奥园集团拥有的文化旅游胜地）的规划、设计及发展提供一站式景点咨询服务，并为泉林欢乐世界园区提供景点管理服务。
大湾区文旅业务布局（来源：招股书）
根据仲量联行行业报告，2020 年大湾区文旅住宅物业（包括度假物业）合约销售额约达 7.15 亿元，分别在广东省江门和广东省房地产公司中排名第五及第 220，在相关地区的市场占有率分别约为 4.5% 及 0.04%。
2018 至 2020 年大湾区文旅收入从 3.35 亿元增至 9.68 亿元，复合年增长率约为 70%；同期归母净利润从 7248 万元增至 1.54 亿元，增长一倍有余。而在 2021 年 1-5 月，大湾区文旅收入 3.19 亿元、归母净利润 1533.2 万元，均一改去年同期疫情影响下的颓势。
从收入结构来看，大湾区文旅收入越来越倚重度假物业发展，后者贡献率从 2018 年的 79.8% 增加 7.9% 至 2020 年的 87.7%，2021 年前 5 个月仍达 87.1%。换而言之，大湾区文旅更多依靠卖房营生，这与其主打文旅 IP 相去甚远，更名亦未能掩盖卖房为主业的事实。
大湾区文旅收入结构（来源：招股书）
营收迅速增长的同时，其销售度假物业毛利率持续下滑，从 2018 年的 47.3% 降至 2020 年的 37.0%，并进一步降至 2021 年首五月的 26.7%，足足下降 20.6 个百分点；由此拖累整体毛利率下降 17.6% 至 27.2%，三年半来首次低于 30%。
大湾区文旅自上份招股书首次披露 “三条红线” 数据，最新备考数据为：剔除预收款后的资产负债率为 67.8%、净负债率为 5.4%、现金短债比为 2.6。根据 “剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%”、“净负债率不得大于 100%”、“现金短债比不得小于 1 倍” 的监管标准，此次大湾区文旅全部达标。
大湾区文旅三条红线情况（来源：招股书）
当然，2018 年、2019 年大湾区文旅的资产负债率一度高达 632.0% 和 272.2%，相当于两年缩减近 600%。大湾区文旅解释称，2019 年由于利润及全面收入总额有所增加，以及部分应付股东款项资本化作对集团的出资导致股本增加所致；2020 年则因偿还银行及其他借款而下跌。
截至 2020 年 5 月 31 日，大湾区文旅的流动负债（即短期负债）约为 11.55 亿元，相较 2020 年末略微减少。与之相对的是，现金及现金等价物只有 3.46 亿元，流动性仍然难以覆盖。
如今大湾区被规划作为香港、澳门及中国之间合作的重要渠道，并预期成为创新行业、先进制造及现代服务的试点区域，2020 年以 11.98 万亿元 GDP 雄踞世界最繁荣的四大湾区之一。
只是房住不炒” 已经深入人心，三条红线、银行贷款集中度管理、两集中供地一再加码，地产行业再难重现高速增长，这对高度依赖销售度假物业的大湾区文旅并非好事。叠加疫情时有反复，文化旅游业务亦要受到掣肘。更名锚定大湾区概念，大湾区文旅能否上市顺利还宜拭目以待。（后台回复 “招股书” 获取热门 IPO 公司招股书）
责任编辑：张海营