谈谈实盘物业股持仓【20211021】
先贴下最新的物业股持仓：
刚查了下物业股的购买记录，第一次买入物业股是去年 8 月底，60 左右买入的是保利物业，从开始关注物业股，到现在差不多一年多一点，写了不少文章，看的报表那更是按百份计，当然如果只看，只写，只喊，自己不买，那有点耍流氓，所以今天主要简单写写物业股的持仓。
如果把整体物业股持仓算成一只股票，那么物业股是我目前单只持仓比例最大的股票，远远超过了我重仓的理想汽车以及腾讯。说到这里，心里也满是泪，其实刚开始物业股持仓比例不高的，后来越研究越看好，就越买，结果仓位就不断上升，加上这一年多物业股的走势，那是坐了 N 次过山车，高点时减持了一小部分仓位，但是等一暴跌，又马上抄底了，可是暴跌了不知道多少次，就这样一次次的抄底，一次次的买，终于买成了绝对的第一大仓位。。。所以大家看看前段时间物业股的走势，就知道我心里有多苦，从大幅盈利变大幅亏损，直到这周物业股回暖，终于趁着这次抄底回了一口大血，没细算，整体应该是盈利的，但应该不多，但好在是准备长期持有，所以能够自我安慰的是，现在的持股成本价比去年要低很多。
最开始买入物业股的时候，第一看重的是价格，也就是买便宜的，所以刚开始碧桂园服务，融创服务，世贸服务这些现在重点持有的股票并不在我的持仓范围内，最初持有的主要是保利物业，中海物业，绿城服务，建业新生活，蓝光嘉宝这几只。有一段时间，物业股涨幅很大，我就在高点把中海，蓝光清仓了，绿城服务卖了一半，唯有保利物业在最高点 72 时一股没减，原因是当时刚关注物业行业，除了价格外，最看重的是母公司的面积输入，当时觉得 top5 地产公司中，土储和销售面积都差不多，但保利是最最便宜的，所以就重仓了保利。。
后来随着研究的深入，虽然还是很看重价格和母公司的输入，但是也开始注重并购和外拓以及品牌，服务口碑这些因素。所以现在物业的持仓跟最初已经变动很大了，中间的变动过程不细说了，只能说大部分调仓都是在股价暴跌的时候，尤其是最近这次暴跌，趁机果断重注了碧服，融创服务和世贸服务，由于是满仓操作，只能是换仓，于是就把保利物业全卖了，另外加了一些杠杆。
再简单说下当前的持仓逻辑吧：
1、碧服，融创服务，世贸服务：最主要的持有原因是增速快，其次是地产母公司本身做的也不错，现金储备多，并购和外拓都做的不错（融创服务并购略保守，难以理解），综合实力强。当然与同行比较起来，估值其实算比较高了，今年大概 20-30 多倍的市盈率，看今年不便宜，考虑未来几年的增速，三年后的市盈率估计 10 倍左右，物业终局里，未来这几家应该会有不错的地位，目前这三只都是盈利的。
2、建业新生活，卓越商企，雅生活：持有这三只的核心原因是便宜，市盈率都在 10-12 倍左右，增速其实也不错，年增速都在 40% 左右。从估值和增速看，挺好的标的，但是捡便宜总是没那么容易，因为你永远不知道他们最便宜会便宜到什么程度，以前觉得 15 倍有安全边际，后来跌到 10 倍，觉得安全边际够了，但是前段时间跌到了 8 倍。。。目前这几只股票都处于亏损中，尤其是卓越商企，从打新开始持有到现在，是亏损最大的物业股。
3、绿城服务：绿城其实从以前的发展来看，是很佛系的，跟国企的佛系有的一拼（其实严格意义上，绿城服务也算国企），买入绿城主要是因为绿城从地产到物业，都属于最求产品和服务的公司，把产品和服务看的最重，甚至高于利润和增速，从目前调研来看，绿城的口碑绝对是数一数二的，加上目前估值 20 倍出头，也不算太贵，所以绿城服务主要是冲着他的口碑买入的。由于是在 8 块多买入的，成本不高，加上十三四块高点减仓了一半，所以目前绿城服务也是盈利的。
4、招商积余：这是仅次于卓越商企的亏损大户，招商积余其实不算我最喜欢的物业股类型，增速慢，毛利率低，并购无作为，价格也贵。。。但是还是买入了，原因是 A 股的资金不知道买啥，招商积余又是 A 股少有的物业股，所以买入了，买入其实也没太大问题，虽然增速比不上其他公司，但毕竟也有 30%，其实也是不错的，长期持有也没太大风险，关键问题是买贵了，20 多块买入的，截止现在跌了快 4 成。。。所以价格和安全边际真的很重要。
流水账就到这里吧，物业股的逻辑其实也不用多讲，大家都能看懂，但如果关注短期的话，你会发现，太多糟心的信息，打击你的持股积极性，其实各行各业都一样，如果看新闻，你都会感觉地球都快要毁灭，日子没法过了。所以着眼于长远，如果公司基础没问题，行业没有问题，财务健康，仍然保持一个不错的增长，其实短期的波动，都是波动风险，并不会导致本金永久损失的风险。对于物业股的未来，我个人仍然继续看好，仍然会继续重仓持有（当然如果短期涨幅过高，估值过高，我也不介意高点减仓或者调仓一部分）。
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