物業管理行業 2022 年展望 - 柳暗花明

马达投资Published at  

剛寫完房地產和整體大市的 2022 年展望,有讀者想看我寫物管行業的分析。見到有人有興趣那我就寫吧。

如果要我用一個成語來形容 2021 年的物管板塊,我會用「身不由己」來形容,因為本來物管是個非常好的賽道,每年有非常穩定的現金流,存量加增量的商業模式,不像地產每年都要重新來過。

不過,只要你的爸爸在外面欠下巨債,無論你是多麼有潜質的孩子,也只淪落到被爸爸賣掉的地步,例子有整家退市的藍光加寶 (2606);有斬件變賣的彩生活 (1777)、奧園健康 (3663)、有被迫出錢輸血給爸爸的世茂服務 (873)、融創服務(1516)、有被爸爸抵押了的雅生活(3319)、佳兆業美好(2168),還有不知道現在什麼情況的恆大服務(6666)。

輕輕一數,已經數了接近一半的物管公司,只要你的爸爸有還不了債的懷疑,市場一定没面子給,全部把它們沽到單位數字的 pe 估值,對標併購市場的平均估值(今年以來併購市場估值 10-15x),最明顯的例子是恆大和世茂。

為何市場那麽怕這些公司?馬達從四個可能性去講解。

第一,地產母公司把整個物管賣掉,那未來的成長性肯定受影響,未來樓盤的交付,合約面積、非業主增值服務的增長受阻,甚至大跌。這樣做物管公司的錢能直接給地產公司〔如果物管公司是併表〕,例好有藍光嘉寶,2021 年時,母公司因財困把藍光嘉寶控股權賣給碧桂園服務,套現 64 億港元。

第二,就算物管公司不是併表,而是由大股東持股的,都有可能大股東賣掉持股後,再以私人貨款形式借給地產公司,例如有富力地產,富力大股東女張力及李思廉以 100 億賣給碧桂園服務,然後再給股東貸款 80 億借給富力地產,變相富力地產套現了 80 億。不過當年富力低價 3 億賤賣物業公司給大股東,現在 100 億賣出,再借錢給富力地產,富力地產的小股東真的被割韭菜。

第三,斬件變賣核心資產給第三方,很多公司的核心資產以項目公司來管理,就算找不到買家把整家物管公司吞下,也可以賣掉一部分資產,例子有彩生活,把自己核心資產鄰里樂控項目公司(佔彩生活盈利>80%) 賣給碧桂園服務,這做法有個好處,買家差不多買下了整家彩生活,但不用像藍光嘉寶那麼作全面收購,省時快捷,不過又是苦了一班彩生活的股東,什麼都沒得到但股價大跌。

第四,用物管公司的錢向地產公司買資產,因為部分物管公司是併表的,但地產公司不能挪用物管公司的現金,所以物管公司可能向地產公司買下一些資產,變相向地產公司輸血,例子有世茂服務,正當母公司世茂集團、姊姊公司上海世茂被傳出信托違約,不夠幾天世茂服務就以 16.5 億人民幣向上海世茂買入商管項目,就連上交所都立即發信要求世茂解釋。

第五,配股,即使物管公司現金水平充足,但由於物管公司是併表,為了讓地產公司的報表看起來更健康,物管公司可有能配股進一步增加現金水平。你可能會問為什麼地產公司不自己配股,好簡單:地產公司自己一倍 pe,而物管公司幾十倍 pe,當然找物管公司配啦,更何況地產公司配股,都不肯定有沒有投資者接貨。

第六,地產公司減持,承上題,缺錢的母公司很難自己配股,但又不捨得把自己家物管賣掉,就可能減持部分物管持股套現,例子有融創服務,11 月時母公司融創中國宣佈配股及配售融創服務 5.1% 股份,合共套現 74 億。

 

執筆時只想到四個可能性,誰不知越寫越多,所以地產公司要利用關連公司去融資是非常多方法,難怪市場那麼怕這些有可能出事的公司。那是不是現在物管跟地產一樣 uninvestable? 未必,還有一些比較優質的民企如碧桂園服務、旭輝永升:以及一些國企如中海,華潤,保利等。


展望 2022 年,地產的雷還沒完全出清,明年第一季是地產公司的還債高峰期,應該還有一堆公司還不了債而爆雷,所以上面講的幾點也是繼續圍繞著整個板塊,建議大家關注的不僅是物管公司本身的業務情況,還需要關注他們地產母公司的債務問題,在這樣慘淡的環境,就算優質的公司也很難向上突破。

馬達在此大瞻預測、過了明年一季度,二季度尾地產行業洗牌大致結束,銷售開始見底回升,地產物管相關性回復正常水平,屆時物管才會走出新的行情。

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