斑马消费
2022.05.13 08:00

房企熬到黎明前

斑马消费 杨柘

4 月底,林腾蛟决定将所持环保上市企业控制权转让;纪海鹏抛售旗下高速公路项目股权,年龄相仿的两人不约而同忍痛割肉,目的只有一个,救赎各自名下的房企。

至少一年前,林、纪二人还是深居简出。林的阳光城,靠朱荣斌、吴建斌 “双斌” 组合打理;纪海鹏早将所持龙光集团大部分股权赠给女儿纪凯婷。

阳光城去年和泰康系彻底撕破脸,得力干将朱荣斌离职,林腾蛟不得不腾出一只手来;亟待改善债务结构的龙光集团,非老纪亲自出马不可。

国内房企暴雷潮席卷一年多时间里,一大群房企实控人满眼焦虑。蓝光发展杨铿、新力控股张园林、中梁控股集团杨剑、福晟集团潘伟明等,都尝到了千亿跃进的苦果。

流动性危机之下,王文学能不能保住华夏幸福控制权;同在河北的荣盛发展上市以来首亏近 50 亿元;建业地产胡葆森怎么在洪水后、疫情中重新站稳脚跟……

四五年前,这些房企老板光鲜亮丽,那时的阳光和沙滩还不是奢侈品,几乎是年会标配。如今黑云压顶城欲摧,昔日财大气粗的老板们,个个押上身家找钱还债。

以前较量的是,谁做的规模更大,现在比的是谁活得更久。

在深交所发文允许房企拓宽债券募集资金用途后,房企们已熬到了黎明前。

 

穿越周期

2021 年寒风乍起,国内房企们陆续暴雷。难,已不是某家企业的专享。在这场风暴里,从来没有人能够独善其身,也无法预料下一个暴雷花落谁家。

万科 4 年前喊出的那句 “活下去”,不少人误认为又是个 “狼来了” 的故事。

那时,国内房企正沉迷于对规模的追逐,不惜猛加杠杆向前冲的癫狂逐渐蔓延到整个行业。

正荣地产董事长黄仙枝曾热衷规模效应,他认为,只有达到一定规模才有成本优势,盈利才会提升。

随着规模增长风险越来越大,公司暴雷前后,黄仙枝怂了,在投资人电话会议上,他恳请给予一些时间强化现金流。

和黄仙枝一样信奉规模效应的房企不少,已暴雷的新力控股、蓝光发展、中梁控股等,莫不如是。

蓝光发展迅猛扩张的那几年,新增土地储备爆表:2015 年拿地 15 块,2020 年拿地 52 块。其中,2020 年溢价率超过 30% 有 37 块,溢价率超过 50% 的有 21 块,另外 5 块土地溢价率超过 100%。

杨铿雄心虎胆,手里的蓝光发展付出巨大代价:负债规模从 2017 年的 761 亿元增至 2020 年的 2118 亿元,融资成本从 7.19% 升至 8.20%。即便实施出售迪康药业和蓝光嘉宝服务等一系列瘦身计划,债务至今没有得到解决,截至 4 月 22 日,累计未偿债务本息规模增至 328.22 亿元。

阳光城同样被高周转所累,2017 年还是小步慢跑,之后就停不下来。2017 年拿地耗资 650 亿元,新增计容建筑面积 2021.63 万平方米,当年,公司归母净利润才 20.62 亿元。

中梁控股在拿地方面更为高调。2016 年平均 5 天拿一块土地,2018 年更是以 1.31 天拿一块地的速度,成为土地市场里一头猛狼。

大小房企之所以迷信规模效应,源于一条隐晦的生存法则:千亿规模才有未来。早前保利地产的宋广菊、融创的孙宏斌,提出过这一论调,逐渐成为行业共识。

 

花式自救

快速筑起的商业帝国,往往距离崩塌不远。在房地产行业,眼见它起楼塌楼比比皆是。

从北上求援的许老板,写信求助的胡葆森,突然退群的张园林,还有福建欧式兄弟之一欧宗洪,爱唱粤剧的陈卓林等,哪一位房企老板如今不是置身水深火热之中?

去年整整一年,暴雷的房企拉满了 A4 纸,从蓝光发展到宝能,从花样年到当代置业……

人民法院公告网公告显示,2021 年,全国近 400 家房企宣告破产。今年初以来,房企暴雷事件仍此起彼伏。

这些房企暴雷的先兆大多有迹可循,从理财兑付不了,到债务展期,再引出公司债务违约和现金流危机。

三条红线出台之后,一些房企借新还旧的游戏难以为续、国内外融资渠道近乎关闭,房企手里的好牌已不多,除在销售端尽全力实现回款之外,剩下的只有各显神通。

纾困的路径只有几条,股东借款、配股融资、出售物业资产等,是众多房企扭转危机路上不多的选择。

物业资产率先摆上货架。中指院数据显示,2021 年,物业管理行业并购案交易总金额 353.2 亿元,同比增长 234.15%。

蓝光发展、中梁控股、禹洲集团、阳光城、富力地产等,都已将旗下物业资产拱手让人,以换取资金。

另外,通过债券展期、交换要约或同意征求,获得债券持有人的同意。去年,中国金茂、世茂、建业地产及新城控股等房企纷纷回购美元票据,提振资本市场信心。

投资者对房地产的信心已到了比纸还薄的程度,市场担心行业层面有系统性风险爆发的可能。

作为广大中小投资者信心的重要支撑点,房企老板们正试图消除这一不好的预期。

去年以来,融创出售资产回流现金,曾在短短两个多月,回笼资金超过 200 亿元。此外,老板孙宏斌还向公司提供 4.5 亿美元无息借款。

林腾蛟在公司面临流动性危机时,押上身家对展期美元债全额担保,果断出售所持兴业银行股权;今年 3 月出让伟正控股相关股权偿债;日前已将阳光集团所持龙净环保相关股权转让给紫金矿业;5 月,阳光城再卖掉永康众泰小镇项目,回血 57 亿元。

在旭辉控股以供股方式募集 16.7 亿港元中,大股东林氏家族及多家长线股东额外申请超额认购,合计获得 8.22 股供股股份申请,相当于可供认购供股股份的 1.97 倍。

去年 9 月,富力地产执行董事李思廉及大股东张力合计为公司提供 80 亿港元财务支助;当代置业股东张雷及执行董事张鹏合计向公司提供 8 亿元股东贷款。

宝能姚振华通过中山润田质押中炬高新股票,变相融资 41.04 亿元。

雅居乐对价 18.44 亿元转让广州利合 26.66% 股权,彻底退出继海南清水湾之外,另一超级大盘广州亚运城项目。

 

否极泰来?

2017 年,陈卓林录制过一支粤剧名段《狄青闯三关》。据报道,他最喜欢其中一句唱词是 “昔日雄风啊,岂可一朝散尽?”

彼时的唱词,放到现在的房企老板身上,似乎更为贴切。

早年一时冲动高杠杆、高周转,是这些房企掉进深渊的主因。从房企瘦身到老板亲自上场输血,严格意义上说,是他们对追逐规模、粗放管理埋单。

这已是行业通病,只有在销售端回归日常,保证现金流通畅才是共识。

不过,销售端的寒意尚浓,不免让房企们走出困境徒生几分无奈。

今年,正荣地产已宣布暂缓拿地、不设立任何具体销售目标了。也就是说,公司重点在于盘活项目,迎面化解流动性危机。

根据惠誉机构研报数据,今年正荣地产即将到期或可回售的资本市场债券约 88 亿美元,包含6 月到期的 16 亿元人民币债券、8 月到期的 2.93 亿美元债券、9 月到期的 2.465 亿美元债券、9 月可回售的 10 亿元人民币境内债券及 11 月到期的 10.5 亿元人民币境内债券,偿付压力不小。

惠誉认为,这家闽系房企已基本无法通过资本市场募集资金,只能靠内部现金来源应对偿债问题。

在极弱的市场环境之下,正荣地产的销售大受影响。今年前 3 个月,合约销售额 140.1 亿元,同比减少 64.97%。

与正荣一样销售陡降的,还有雅居乐、中梁控股、阳光城等。今年前 3 个月,这 3 家房企销售额同比分别下降 46.60%、55% 和 94.42%。

在房企解困过程中,花样年控股算是运气好的。因为基本面较好,且大部分项目布局在核心一二线城市及大湾区,得到了广东实力名企粤民投投来的橄榄枝。这家快要躺平的房企,命运开始转向。

不过,花样年控股董事会主席兼执行董事潘军说,公司可能需要花一个非常长的时间来化解这次危机,2 至 3 年甚至更长时间。

荣盛发展董事长耿建明也深有感触,在今年开年的动员会上,他说,“熬过寒冬,就是春花烂漫。”

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