新房 GTV 不到贝壳 5%，安居客上市注定是个乏味的故事？

又一个叫板贝壳的平台要上市了。

4 月 8 日，号称 “中国最大在线房产平台” 的安居客向港交所递交了上市申请。这是继恒大房车宝之后，房地产产业互联网的风口上再次飞来的 “猪”。

在 6 年前收购了安居客的 58 同城创始人姚劲波，是贝壳董事长左晖的 “死对头”，多次在业内发起烦贝壳同盟。

但是安居客的规模和体量与贝壳无法相比。上市前不久匆匆投资、收购的新平台，更像是为了讲个好听的资本故事、获得更高的估值拼凑而来。

在房地产新房规模到顶、开发商纷纷自立销售渠道，以及贝壳、天猫好房等先行平台的夹击下，安居客想要在市场中突围做大，似乎是一件困难的事。

复制贝壳？

安居客向资本市场讲的故事是：中国最大在线房产信息发布平台，以及新房交易服务平台 “爱房”，以及为经纪品牌和经纪人提供基于云计算的定制化 SaaS 解决方案的 “巧房”。

最大的理由是，在房源规模方面，截至 2020 年末，安居客收集了 1.94 亿套房产数据，贝壳则有 2.4 亿套房源。经纪人规模方面，安居客拥有 72.6 万人，超过贝壳的 49.3 万人。

安居客成立于 2007 年，2015 年，58 同城收购安居客，这次上市是与 58 房产合并。2019 年，安居客成立爱房，扩展新房交易服务；同年开始投资房产经纪 SaaS 提供商巧房。

显然两个新平台的成立，是为丰富业务类型、讲好上市故事而来。安居客招股书中称，通过整合安居客、58 房产、爱房和巧房，安居客从一个 “在线营销服务提供商” 转为 “开放型房产信息交易服务平台”。

又是一个很熟悉的故事。贝壳找房去年上市之前，也把自己包装成了一个巨大的在线房产交易平台。通过讲述 “平台” 的资本故事，贝壳在美股获得了惊人的估值，目前市值在 4000 亿以上。

类似对贝壳做的那样，开发商也突击入股了安居客。在上市前，安居客方完成了新一轮规模为 2.5 亿美元的融资。2020年3月2日，碧桂园关联全资公司 BEAM MERIT LIMITED 领投 1.4 亿美元，此外新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产均参与了本轮投资。

而安居客主要股东名单中，58 同城持有 45.3% 的股权，姚劲波直接持有 13.5％，腾讯持股 14.1%，华平投资持股 7.7%。

从规模来看，安居客远小于贝壳。新房平台爱房，2020 年的交易总量（GTV）是 653 亿元，较 2019 年增长 282%。而贝壳去年的平台交易总额是 3.5 万亿，新房占 1.38 万亿。

贝壳 2020 年的营业收入为 705 亿元，安居客的营收大概只是贝壳的九分之一。不过，安居客的利润只比贝壳少了 8 亿元。巨大的前期投入吞噬了贝壳的利润，贝壳去年才刚刚开始盈利。

和贝壳不同的是，安居客在成立之初，就拥有互联网基因，它的起家就是通过网络平台流量向中介收费，以此进入了国内房产信息网站的第一阵营。

直到现在，贝壳找房的 C 端影响力还是无法超越安居客。根据极光大数据发布的数据，2020 年 6 月，贝壳找房 APP 的渗透率为 1.72%，安居客 APP 为 3.42%。

宿疾未消

相比贝壳，安居客的模式更 “轻”，最初仅是房源信息发布平台，不介入交易环节，依赖会员注册费和端口服务费。

这也使得安居客的收入来源过于单一，要继续发展只能在交易规模扩大和提高服务费上做文章。

安居客曾在 2009 年、2014、2019 年三度计划 IPO，但都没有结果。

2014 年上市失利的原因是，其曾试图通过涨价向中介行业开刀，但受到包括中原地产、链家地产等在内的房产中介的联合抵制，导致上市计划搁浅。

最终安居客在 2015 年时以 2.67 亿美元卖给了 58 同城，创始人梁伟平退出。

但多年过去，安居客收入来源并无太大变化。招股书数据显示，目前安居客的收入来源有三块，主要来自于向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务以及新房销售交易的佣金。

在线营销服务是安居客的传统收入来源，来自就二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务，以及为房地产开发商的新房提供广告及促销服务。

其他两块收入来源则是交易服务和其他服务收入。

爱房是安居客于 2019 年推出的交易服务平台，主要收入为从开发商处赚取的新盘销售佣金。截至 2020 年末，爱房业务扩展至中国 33 座城市，2020 年交易总量达 653 亿元，较 2019 年增长 282%。

安居客在招股书中表示，爱房业务的前景是公司未来增长的重要驱动力。

但与贝壳相比，安居客在该业务板块仍然有很长的路要走。

其他服务收入板块则是巧房。该业务为通过提供 SaaS 解决方案，帮助经纪品牌及经纪人实现工作流程数字化并提高效率，目前收入主要来自包括使用软件及技术平台以及提供与此相关的技术服务的许可费。截至2020年12月31日巧房累计拥有超过 34.4 万名用户。

就目前来说，交易服务和其他服务收入对安居客的收入贡献并不高。而要打破这个局面，安居客势必要通过爱房和巧房进一步渗透线下交易，也意味着这两个业务板块在整体营收当中的占比需进一步提升。

招股书显示， 2018 年至 2020 年，安居客集团分别实现收入 62.163 亿元、75.791 亿元、80.524 亿元，年内利润分别为 19.07 亿元、23.063 亿元、19.547 亿元，同期净利润率分别为 30.7%、30.4% 及 24.3%。

在 2020 年 80.52 亿元营收中，在线营销服务占比 96.9%，交易服务占比 2.8%，主要来自从开发商处赚取的新盘销售佣金，并且低于 2019 年末的 2.63 亿元。其他服务去年收入 2469.1 万元，占比仅 0.3%。

知名地产分析师严跃进表示，房地产过去不断和互联网结合，现在贝壳上市、安居客递交招股书，能明显看到和资本市场进一步结合的趋势，很多上市房企也都在做线上租售业务，对传统的房地产互联网平台有很大冲击。

去年贝壳上市，被称为房地产在线交易的独角兽，后来房车宝推出，许家印认为市场空间很大；而今，贝壳、房车宝、天猫好房、安居客，以及还有一些未公布的平台名称，中国房产 SaaS 的战争似乎才行至中局，格局远未到定的时候。