疯狂吸金 900 亿，广州土拍释放出重大信号

2021 年广州首批土地集中供应圆满结束！

4 月 26 日、27 日，连续两天、共六场集中拍卖，最后以成交总金额 906 亿、成功出让 42 宗地块，为此次集中供地画上句号。

这也是 22 城明确 “土地两集中” 后，大湾区内的第一场集中供地，其规模和热度可见一斑。

从数据可见 ——

4 月 26 日，挂牌 24 宗地、成交 22 宗、2 宗流拍，收金约 452 亿。在 22 宗成交地块中，有 4 宗地块同时达到最高地价 + 最高配建，将在 4 月 29 日通过摇号确定。

这 4 宗地块分别位于黄埔黄陂、知识城、番禺创新城，不过在严格限制地价情况下，成交地块的地价都没有突破往年的记录。

4 月 27 日，挂牌 24 宗地、成交 20 宗、4 宗流拍，吸金 452 亿。

两天鏖战，出现好几个 “地王”，并有地块成功挤入 “广州楼面价 TOP10” 的榜单。

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这次的广州土拍出现了很多值得细细品味的瞬间，先不提一次性出让 48 宗地块，更有多宗地块经历几十轮竞拍，也不提一直都很受关注的市区（荔湾），我们先来看看几个吸引了更多关注的 “边缘地带”。

01 - 南沙——

从去年 7 月深圳、东莞接连发布楼市新政后，第一个 “火起来” 的地方便是南沙。

据乐有家统计数据，去年 7、8、9 三个月里，南沙的成交客源中，深圳客的占比分别是 43.8%、66.9%、57.7%。这意味着去南沙买房的，一半以上都是深圳人。

原以为今年来，南沙的热度会有所下降，想不到这次的土拍，又让南沙出现在热门榜单上。

在昨天（4 月 27 日）的竞拍中，受到众多房企青睐的热门地块——2021NJY-3 南沙区横沥岛义沙涌以西地块，在经过 67 轮竞价之后，被建发拿下，最终报价为 20.2 亿 +3600㎡配建，折合楼面价约 23604 元/㎡。

据悉这地块创下了南沙区楼面价新标杆，并且此次出让的土地中，南沙有 2 宗地块（共 5 宗）成交楼面价进入 TOP 5 榜单。

（格隆汇楼市制图）

从表格可发现，距离上一次 “地王” 的诞生，不过半年时间。

如此看来，开发商们对于南沙还是抱有很大的期待，不然怎么敢下重金 “抢地” 呢？关注南沙的朋友可以多留意一些。

02 - 黄埔——

今年初，黄埔成了继南沙之后另一个被 “炒起来” 的片区，特别是当地的二手房市场。由于黄埔新盘稀缺，几乎无盘可售，加上旧改多、易上车，引来很多购房者目光。

而且，黄埔片区内的科学城、鱼珠片和金融城，都是广州东进战略里重要的组成部分。特别是科学城一带，利好因素兑现得很快，现在已经是黄埔开发区产值贡献最大的新城。

根据官方数据显示，去年广州科学城已成为广州总部经济最为集聚的区域之一，各类科技企业已进驻超 3200 家、科研机构驻扎超过 400 家。

有产业的地方就有人气，而人气带来最直接的表现之一，便是当地房价的上升，因为需求量上去了。

在 26 日的广州土拍中，位于黄埔的 3 宗地块在政府限定的最高地价和最高配建双双达到后，直接进入摇号阶段，摇号结果将于明天（4 月 29 日）公布。

（格隆汇楼市制图）

黄埔的 3 宗地块不仅因为 “摇号” 招来关注，也因为高溢价率赚足了眼球。

科学城黄陂拍出了 2.7 万/㎡的最高价，知识城两宗地也拍到了 2.7 万/㎡的价格。可想而知，未来的黄埔上升空间还有多大，一旦科学城、知识城的规划、配套落实完善后，这里将爆发极大的潜力。

在这里给大家预测一下，黄埔将在未来半年到一年的时间内，成为广州新晋热门片区，高端项目将会陆续增多。

03 - 番禺——

或许很多人和我一样，没有想到番禺也会在这次广州土拍中大放异彩，这里不得不提的就是新造片区。

其实从以往的数据来看，番禺虽然有广州南站，并且配以琶洲和金融城带来的人气和资金，但在楼市上的表现并不十分亮眼，各片区间的差异较明显。

据链家网，目前番禺的二手房挂牌量约 1.4 万套，均价在 2.7 万/㎡左右，不论是对比市区的天河、海珠，还是外围的南沙、黄埔，在价格和存量上都不占优势。

（图源：链家网）

不过，番禺目前的状态或将得到改善。

去年 8 月，越秀地产以底价拿下新造地铁站附近的华工二期地块，当时的楼面价是 2.2 万/㎡（含配建）。

现在，临近的国际创新城一期地块在经过 183 轮竞价后，成为拍卖当天期待值最高的地块之一，成交楼面价到达封顶价 33599 元/㎡。

（图源：网络）

新造作为广州人工智能与数字经济试验区的一部分，是番禺发展为国际创新城的重要载体，具有很大的发展潜力。

对于此次成功出让的新造地块，有媒体分析到：

1、新造有地铁站加持，可以承接琶洲、金融城等主城外溢客户；

2、住宅建面 164146㎡，体量够大也是吸引力；

3、可自行配建 9 年一贯制学校，利于签约名校卖房。

从目前 3.36 万/㎡的楼面价推算，新房价格至少会达到 5.5 万/㎡，届时不知道有多少人欢喜，又有多少人忧愁了。

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当然，除了前文提到的三个片区，此次土拍挂牌量最多的增城区也是很有看点，但值得注意的是，这一次土拍的6 宗流拍地块中，增城一个区就占了 4 席。

可见，房企开发商们对于增城的期望并不高，如果要置业增城，除非工作因素，否则还需多加考虑。

广州本次集中出让算是刚给大湾区的土地供应市场开了一个好头，至少从结果来看是令人满意的，对于后市的发展，在这里也给大家多说几句。

首先要提一下 “政策”。

今年 2 月，多地先后明确实施 “土地两集中” 制度，广州成为第一次落实该政策的一线城市。

3 月以来，严查银行贷款违规流入楼市，广州也是率先做出表率，拿出满满诚意。

4 月 2 日、21 日，广州市政府接连两次出台调控政策，从收紧人才购房，到宣布集中供地，并增加持有、交易环境成本，对于楼市的把控越来越严。

此外，政策更是下沉到番禺、海珠，调控从 “一城一策”，深化细致到 “一区一策”。

（图源：广州市人民政府）

开年以来，几乎每个月都有政策出台，而且力度都很大。这意味着，楼市调控已经开始体系化、常态化，不论是土地供应端，还是开发商、银行贷款方面，都会被严格监管。

稳地价，稳房价，稳预期也将成为常态。

另一方面是市场情况。

从 4 月新房成交情况来看，在新批预售大幅增加 1.5 倍的环境下，成交仅同比增 8%，市场氛围确实已出现 “刹车” 态势。

本次土拍虽然出现几个高溢价的地块，但整体来看溢价率还算平稳，价格与价值基本匹配，也还在大家的预期范围内。而且都是 “限价房”，未来新房入市，免不了会有 “打新” 的可能。

从中长期来看，待部分优质地块转化为新房入市，预计将会与区域价值相得益彰。对此，中原地产首席分析师张大伟表示：“对于购房者而言，还是珍惜限价房吧。”