营收三年复合增长率 45.7%，“小而美” 宋都服务（09608）亮点十足

与高利润率的房地产开发相比，物业管理之前一直被视为成本中心，被边缘化。2020 年，突如其来的新冠疫情及 “三道红线” 政策重压之下，物业行业正上演枯木逢春的大戏。根据智通财经 APP 了解，有 17 家物业公司相继上市，创下了行业上市以来的最高峰。

纵观物业上市这条 “镶金” 之路，既有诸如碧桂园服务（06098）、恒大物业（06666）这样的千亿市值玩家诞生，也涌现了宋都服务（09608）这类资本市场新贵。

4 月 30 日，宋都服务上交了上市以来的第一份年报成绩单。公告显示，2020 年公司实现营收 2.57 亿元（人民币，下同），同比增长 15.4%，连续三年复合增长率达 45.7%；净利润为 3285.2 元，同比下降 6.8%，剔除上市开支及税后影响，净利润为 4719 万元，同比上涨 12.9%。

“小而美” 宋都服务

由于上市时间较短，宋都服务在资本市场的追捧程度自然不能与老玩家相比。因此，在整个物业板块中，宋都服务市值体量仍 “小型 “，截至 4 月 30 日收盘，公司总市值为 3.78 亿元。但从财务表现来看，宋都服务亦不乏亮点。

财报显示，2018 年至 2020 年宋都服务营业收入分别为 1.33 亿元、2.22 亿元、2.57 亿元，增幅分别为 58.3%、67.3%、15.4%；净利润为 2088.9 万元、3523.6 万元、3285.2 万元，增幅分别为 49.6%、68.7%、-6.8%（剔除上市开支及税后影响，增幅为 12.9%）。同时，由于合理进行成本控制，宋都服务近三年的毛利率呈上升趋势，分别为 28.3%、29.2%、30.3%。

从收入结构来看，物业管理服务撑起公司业绩” 半边天 “，收入为 1.28 亿元，占总营收比例为 49.9%。此外，非业主增值服务收入占比为 26.9%，占比第 3 位的是社区增值服务，为 16.6%，略有下降。     

对于物业公司来说，管理面积既是基础收入来源更是增值收入的土壤。宋都服务物业管理规模持续增长，截至 2020 年末，公司在管面积达 815 万平方米，合约面积突破千万。

从物业管理费来看，宋都服务平均物业费单价为 2.1 元/每月每平方米（住宅每平米 2.0 元、非住宅 2.5 元），同期恒大物业平均物业管理费为 2.28 元/每月每平方米。

宋都服务物业费偏低的原因，主要是城市服务中老旧小区仅仅从物业费的角度来说，拉低了整体平均物业费单价。但值得注意的是，该业务也为宋都服务增值服务业务带来了更多可能。社区增至服务是宋都服务毛利的重要来源，该业务的毛利率从 2019 年的 40.6% 提升至 2021 年的 53.1%。

长远来看，宋都服务将为业主提供菜单式服务选择，定制化服务将成为未来平均物业费提升的支撑。另外，储备面积作为衡量物业企业发展潜力的重要指标，是物业企业业绩高增长的推动力。

截至 2020 年末，宋都服务的储备项目数量为 19 个，储备面积达 318 万平方米，这些储备项目的物业费单价会维持在较高水平，进一步展示出宋都服务业绩增长的确定性。

细数财报亮点

智通财经 APP 注意到，2020 年，宋都服务的财务状况颇为健康。

截至 2020 年末，公司的流动资产为 2.53 亿元，同比增长 36.6%。；现金及现金等价物达 1.92 亿元，同比增长 39.7%，主要由于经营活动现金净流入的增长。

公司的流动比率由 2019 年的 1.44 倍增长至 2020 年的 1.54 倍，资产变现能力及短期偿债能力都有所提升。

从现金流量表来看，宋都服务经营活动产生的现金净额为 5498.7 万元，净利润含金量为 167.38%，说明公司赚得真金白银足实。

现金流充裕，财务表现良好，为宋都服务扎实的基本面奠定基础。公司亦表示，在不考虑其他开拓新项目的情况下，保守估计 2021 年至 2023 年的收入复合增长率在 25% 左右，净利率会保持在 14% 以上。

从财报数据展示的盈利能力及业绩确定性来看，宋都服务显然进入估值洼地。根据同花顺数据，截至 4 月 30 日，港股物业服务及管理板块的平均市盈率为 214.85，平均市净率为 5.08，而宋都服务市盈率仅为 9.7，市净率为 2.73，公司的市盈率和市净率分别排在第 34 名和第 25 名。

“智慧物联” 新玩法引关注

房企拆分的物企本身的业绩增长均存在于母公司高度捆绑的通病，宋都服务亦不例外。2020 年通过宋都集团获得的非业主增值服务业务收入为 6912.9 万元，占总营收比例达 26.9%。

宋都服务在获得这些稳定的项目来源的同时，也十分重视自己拓展项目的能力建设。2020 年，公司由第三方物业开发商所开发物业的在管面积同比增长 30.8%，收入方面更是从之前的 800 万人民币增加到了 3830 万人民币，同比增长 378.9%，远远超过公司的总面积和收入增长。

根据智通财经 APP 了解，宋都服务还玩出了 “智慧物联” 的新花样。通过与涂鸦智能合作，共同研发城市服务智慧物联系统，并在杭州市采荷街道未来社区得到落地实践。

从结果来看，该项目的盈利速度十分惊艳。2020 年上半年因项目起步和疫情加大的原因，老旧小区业务的毛利率为-5%，但 2020 年下半年，项目便开始盈利。

宋都服务对 “智慧物联” 项目颇为重视，公司表示，将物业管理系统、民生生活系统及政务服务系统相连接，物业服务产生的基础数据、业务数据等底层数据与杭州城市大脑打通，真正实现城市综合运营服务商为 “社会治理” 服务。宋都服务会以此为蓝本，继续加强在这一方面的拓展。

房地产行业靠开发商大包大揽的时代，渐行渐远，即将开启的是物业时代的新篇章。而随着 5G 时代的来临，物联网的发展将会给智慧社区带来更 “智慧” 的一面，也会推动国内物业行业从低效人工密集式输出，向高效集约型现代服务模式的逐步转变。宋都服务能迅速落子 “智慧物联”，已然走在了前列。