东原仁知赴港上市：三年利润翻近 2 倍

2021年4月30日，来自重庆的东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 (简称东原仁知) 向港交所递交招股书，拟香港主板 IPO 上市 。国泰君安国际为其独家保荐人。

东原仁知作为一家物业管理服务提供商，为中国范围广泛的物业项目提供全面的服务，已在中国提供物业管理服务逾 17 年。于2020年12月31日，东原仁知在中国两个主要地区（即西南及华东）经营业务，有 227 个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国 14 个省、自治区及直辖市的 38 个城市，总在管建筑面积约为 21.1 百万平方米。其中，89 个为住宅物业及 138 个为非住宅物业，管理的物业项目之总在管建筑面积约 52.9% 源自迪马集团及关联公司。

根据中指研究院的资料，在综合实力方面，东原仁知名列 “2021 中国物业服务百强企业” 第 20 名及 “2020 中国物业服务百强企业” 第 23 名。根据中指研究院的资料，就综合实力而言，东原仁知分别于总部位于中国西南地区及长三角地区的 “2020 物业百强企业” 中位列第 5 名及第 11 名。

近年来，随着城镇化进程加快和人均可支配收入持续增加，物业百强企业管理的建筑面积和物业项目数目快速增长。物业百强企业在管建筑面积由 2015 年的约 23.62 百万平方米增至 2019 年的约 42.79 百万平方米，复合年增长率约为 16.02%。物业百强企业所管理物业项目的平均数目由 2015 年的 154 项增至 2019 年的 212 项，复合年增长率约为 8.32%。

由于建筑面积及在管物业项目数目的增长以及于多元化经营的不懈努力，物业百强企业的年均收入由 2015 年的约人民币 5.41 亿元增加至 2019 年的约人民币 10.40 亿元，复合年增长率约为 17.77%。

东原仁知通过三条主要业务线提供多元化服务：(1) 就以下物业提供物业管理服务，包括安保服务、清洁服务、园艺服务、设施管理、维护及保养服务；(2) 我们管理的物业项目的业主及住户的社区增值服务；(3) 非业主（主要为物业开发商）的增值服务。

东原仁知的收益由 2018 年约人民币 3.87 亿元元增加约 98.2% 至 2020 年约人民币 7.67 亿元元，复合年增长率约为 40.8%。截至2020年12月31日止三个年度的毛利分别约为人民币 8860 万元、人民币 1.33 亿元及人民币 2.16 亿元，于 2018 年至 2020 年间增长约 143.8%。

于同期，录得毛利率分别约为 22.9%、23.7% 及 28.2%。截至2020年12月31日止三个年度各年，年内利润分别约为人民币 2905 万元、人民币 2559 万元及人民币 8446 万元，于 2018 年至 2020 年间增长约 190.4%。

然而，东原仁知收入快速增长的背后，也暴露了营收结构的单一。截至2020年12月31日止三個年度，东原仁知大部分收益来自向源自迪马集团的物业项目提供的物业管理服务，分别约占物业管理服务所得收益的 99.2%、93.9% 及 84.9%，而对有关项目并无控制权，处于较为被动的地位。

此外，东原仁知于往绩记录期间在与收购湖北中禾、重庆盛都、皆斯内上海及广西盛康有关的综合财务状况表内入账无形资产（包括商誉及客户关系）。于 2019 年及2020年12月31日分别录得无形资产 230 万元及 1.18 亿元，分别占 2019 年及2020年12月31日总无形资产的 100% 及 100%。一旦无形资产确认任何减值亏损会对未来财务状况产生不利影响。

股东架构方面，在上市前的股权架构中，东原仁知服务集团的控股股东为迪马股份，持股 51.4%，而迪马股份的最大股东为罗韶宇、赵洁红夫妇；栢天持股 25.41%，王浩通过全资拥有的瑞富资本集团 100% 拥有柏天；嘉实物业持股 13.57%；天津合伙持股 9.98%，天津合伙分别由范东、刘兴主要持有。

展望未来，东原仁知的长期目标是扩大地理覆盖，同时扩大管理的物业组合及客户群。一方面，藉助有机增长、战略收购及投资以及迪马集团的持续协同效应巩固市场地位及扩大物业组合及业务规模。另一方面，与不属于迪马集团及关联公司的客户合作进行扩张，继续提高及增强品牌知名度、服务质素以及客户满意度及忠诚度。此外，继续投资技术以进一步提高竞争力及运营效率，继续沿着价值链扩张及多元化增值服务类型。

结束语

一边是受益于中国经济与城市化的飞快发展，东原仁知的业绩一年一个台阶稳步上升。另一边则是中国物业管理行业竞争极其激烈且分散，业务竞争对手云集，包括国家级及区域物业管理公司，随着竞争对手扩充服务类别，或新竞争对手进军现有或新市场，竞争或会加剧。