估值只剩 1/5，争议中的 WeWork 终于走到了纽交所

本文来自微信公众号：甲子发现（ID：gh_fbea77877999），作者：武静静，编辑：白鑫，头图来自：视觉中国

WeWork 一波三折的上市路终于画上了句号。

根据《华尔街日报》消息，当地时间 10 月 19 日，特殊目的收购公司 BowX Acquisition Corp.(BOWX)表示，其股东批准了此前宣布的与共享办公空间公司 WeWork Inc.的业务合并交易。这意味着，WeWork 终于得偿所愿，在纽交所成功上市，股票代号为 WE。根据《金融时报》最新消息，已经辞职的前 WeWork 创始人亚当·诺伊曼（Adam Neumann）已经邀请公司最早的员工（均持有公司股票）参加当地时间 21 号上午的庆祝聚会，见证公司的上市。

为了加速上市进程，WeWork 选择了更快的 SPAC 方式，此前甲子光年在《半年吸金超 1000 亿美元，SPAC 何时理性回归？| 甲子光年》一文中曾报道过这种借壳的上市方式。

该方式由于流程更为简单、融资更为便捷，正在成为全球资本市场的一股潮流，根据 SPAC Insider 的数据，今年上半年，美国通过 SPAC 上市的速度接近一天两家，融资规模已攀升至 1085 亿美元，接近 2019 年融资规模的 8 倍。

但随着 SPAC 模式上市企业所暴露出来的风险，市场看空 SPAC 的言论颇多，所以，就算成功上岸，WeWork 未来的前途依旧未卜。

这也是公司进行的第二次上市尝试，2019 年，WeWork 就曾准备在纳斯达克上市，但由于创始人利益冲突，以及市场对该公司的公司治理和价值疑问，最终 IPO 计划被母公司 We Company 推迟。

这次尽管冲刺成功，但距离当时 470 亿美元的估值，WeWork 最新估值仅为 90 亿美元，不及当时的五分之一。

上市成功后，WeWork 将成为共享办公领域第二家上市的企业，第一家是同样采用 SPAC 方式上市的优客工场，该公司于 2020 年 11 月成功登陆纳斯达克，其被称为是取代 WeWork 成 “联合办公第一股”。

一、孙正义的败笔

WeWork 曾一度是资本的宠儿，被冠以 “共享办公鼻祖”“颠覆传统写字楼” 的光鲜称号，这家在纽约创立的公司，从 2010 年至今，一共经历了 17 轮的融资，最高估值曾达到 470 亿美元。

光辉背后的重要推手就是国际顶级的投资机构——软银。2016 年，WeWork 与软银结缘，2017 年，WeWork 宣布获得由软银集团投资的 44 亿美元。紧接着，2018、2019 年，软银分别又投资了 30 亿美元。那段时间里，孙正义在很多场合表达了对 WeWork 前景无限的期待，且曾公开宣称 WeWork 就是 “下一个阿里巴巴”。

即使面临 WeWork 一直亏损的境遇，孙正义一度坚信这家公司将在 10 年内创造出可观的利润，并几次主导了 WeWork 的续命。

好景不长，持续的亏损和争议，曾经被寄予厚望的明日之星却成了孙正义投资历史上最大的败笔。由于 WeWork 等估值下滑的影响，软银遭遇了 14 年来的首个季度经营亏损——2019 年第二季度亏损近 65 亿美元。2019 年 11 月，在东京举办的新闻发布会上孙正义鞠躬致歉，表示 “我对这些投资的判断在许多方面都不正确，对此我感到很遗憾。”

在这一个月之前，软银曾提出价值 95 亿美元的 WeWork 纾困计划——不仅要花 30 亿美元回购部分股东的股份，并且愿意提供 65 亿美元的债务与股权融资，同时还愿意花 17 亿美元撤换创始人亚当•诺依曼。如果成功实施，最终软银将拥有 80% 的 WeWork 股份。

压力叠加疫情重创，不久之后，孙正义选择了止损，并于 2020 年 4 月 2 日，宣布撤回对 WeWork 的股权收购要约。也因此，软银被亚当·诺伊曼一纸诉状告上法庭。11 个月之后的 2021 年 3 月，双方达成和解，这场争端以诺伊曼带着 4.8 亿美元出走，软银绝对控股落下帷幕。至此，软银在 WeWork 上花费的钱已经接近 200 亿美元。之后 WeWork 上市的障碍被扫清，公司也开始低调筹谋未来之路。

二、流血换市场

背靠软银，WeWork 选择了先跑马圈地再追求收益的规模化路线，从 2017 年到 2019 年，WeWork 工位从 21.4 万增长到 60.4 万，覆盖的国家和地区达 32 个。仅 2018 年，WeWork 在大中华区的写字楼市场全年吸纳面积就达到 50 万平方米，是 2017 年的 3 倍多，新增工位数超过 10 万个。

扩张带来了显著的营收增长，2010-2018 年，WeWork 连续八年复合增长率超过 100%。根据其招股书，2016 年-2018 年，WeWork 营业收入分别为 4.36 亿美元、8.86 亿美元和 18.21 亿美元。2019 年公司营收超 25 亿美金，业务布局通达全球 100 个城市，覆盖会员超过 40 万名。

这种模式的弊端也显现出来，持续的亏损随之而来，也成了市场质疑其价值的最根本原因。就连孙正义也曾经以 “一塌糊涂”“特大赤字”“像台风过境一样” 等字眼形容 WeWork 糟糕的业绩表现。

在 2019 年公开披露的招股书中，这种持续巨额的亏损情况一览无余——2016 年-2018 年，这三年间公司同期的净利润分别为-4.30 亿美元、-9.33 亿美元和-19.27 亿美元。2019 年上半年，公司的亏损金额达 9.04 亿美元，同比增加了近 25%。总计来看，2016 年到 2019 年这四年内，WeWork 累计亏损近 100 亿美元。

近期的财务表现仍旧不容乐观。2020 年公司亏损了近 32 亿美元。英国《金融时报》报道称亏损仍在加剧，公司今年第一季度依旧亏损近 21 亿美元，其中包括与诺依曼达成的 5 亿美元非现金和解协议。同期，WeWork 营收下降 50%，仅达 5.98 亿美元，会员数也从 2020 年 3 月的 69.3 万家下降至 49 万家。

亏损也直接导致了公司 2019 年的上市失利以及大幅的估值缩水。与曾经的 470 亿美元相比，WeWork 如今估值仅达 90 亿美元。

三、轻资产转向？

亏损也是共享办公领域的企业普遍面临的挑战，从已经上市的优客工场表现来看，除了 2020 年第四季度的调整后盈利，公司亏损也是常态，招股书显示，2017 年、2018 年及 2019 年前 9 个月，公司净亏损分别为 3.73 亿元、4.45 亿元及 5.73 亿元。

这种行业性亏损的核心原因在于机构们大多采用的重资产模式——先和地产商签订长租合同，再出租给客户，工位空闲的房租和维护成本均由共享办公的企业买单。而由于共享办公空间的客户大多是初创公司和个人，客源流动率大，房间空置率较高，亏损风险较大。“重资产的都要赔死了！” 一位业内人士告诉 “甲子光年”。

加上疫情给企业带来的现金流压力，共享办公领域的交易规模正在下降，根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展报告（2021）》，共享办公领域 2020 年交易规模为 168 亿元，较 2019 年的 227 亿元同比显著下降 26%。经营压力之下，Mad Space、地库、绿客屋等资金链紧张的中小共享办公企业宣布倒闭，纳什空间、氪空间、WeWork 等多家共享办公头部企业相继被爆裁员。有投资人告诉 “甲子光年”：“从 2019 年互联网寒冬以来，就很少有人再看这个领域了。”

行业正在逐步变得理性，开始探索新的转型方向。盛景嘉成合伙人汤明磊告诉 “甲子光年”：“共享办公行业是受创投环境影响很大的行业，最近五年经历了巨大的行业起伏，说到底还是线下的门店业态，需要好的地理位置、精准的企业级客户和持续发展的创投环境，如何开好单店模型，如何开好多家门店，资本对于加速行业发展起到的作用是有限的，核心还是在于企业自造血能力。” 在他看来，未来的机会在于孵化空间向赋能空间、创业服务向产业服务、风险投资向赋能投资的转变。

这种轻资产的运营模式也是 WeWork 和优客工场在探索的方向。目前，WeWork 也推出轻资产模式，即和传统的地产商合作，地产商只收取很低的租金甚至不收前期租金，公司赚钱之前和地产商分成。目前公司已经和全球知名的商业地产公司高纬环球（Cushman & Wakefield）达成合作。

2020 年之前，优客工场也发布了 “轻资产、重赋能” 的战略轻资产模式，即公司向业主提供广告与品牌服务，负责装修、获客及运营，业务获取租赁收入，由业主承担大部分资本投资。根据公司财报，优客工场 2021 年第一季度轻资产收入 1045 万元，同比增长 250.6%；轻资产毛利 164 万元，同比增长 148.0%。不过，截至目前，轻资产收入尚未能扭转公司亏损的困境。

亏损继续，资本消声，共享办公企业们的前路依旧漫长并且充满了挑战。目前万科、金茂、世茂、凯德、普洛斯等地产商也开始纷纷进入共享办公领域。

财力更雄厚的对手，更多的变量，未来的一切都不可知。

本文来自微信公众号：甲子发现（ID：gh_fbea77877999），作者：武静静