中国房地产行业复苏加快，港股物管股将迎来大涨行情？

本文来源：兴业证券宋健等

房企的稳健经营是物管公司持续发展的基础：在公司治理层面，大部分物管公司自房企分拆上市，房企是物管公司的控股股东；在业务层面，物管公司来自新盘住宅的增量、美居、案场服务、交付查验服务以及车位尾盘销售等均和关连房企的销售、交付有着密切联系。

央企物管公司将持续享有估值溢价

央企地产融资成本低且融资渠道畅通，无流动性压力，经营稳健，为物管公司创造良好的发展基础。

央企物管公司在手现金充裕且回款速度快，不存在资金被占用的问题，资产负债表更加健康。

央国企成为拿地主力，相应央企物管来自关连方新增合约规模稳定，比民企物管具备更加确定的增长前景，为其 2024 年及之后的在管面积增长奠定基础。

关注独立成长能力强的民企物管

即使下半年地产行业销售回暖，民企地产也不会立刻恢复拿地，因此更加考验民企物管公司的独立成长能力，一是加大市场拓展力度，二是提高社区增值服务能力。

在 2021 年市场拓展合约面积 5000 万方量级以上的民企物管中，绿城服务和旭辉永升服务来自市场拓展新增合约面积均占比 60% 以上，社区增值服务毛利贡献均在 30% 以上。

消费有复苏迹象，头部商管公司有望受益

从社零月度数据来看，2022 年 4 月，受疫情影响商品零售消费总额同比下降 9.7%，5 月商品零售消费总额同比下降 5.0%，降幅收窄。

从开业情况来看，4 月份开业量不足去年同期的一半，5 月份开业量接近去年同期，主要受益于 5 月疫情防控取得阶段性成效。

在消费复苏阶段，高端购物中心会展现出较强抗风险能力和消费弹性，因此我们看好项目资产质量高、运营能力强的头部商管公司。

估值分化，地产强则物管强

2021 下半年以来，受地产信用风险溢出影响，恒生物管指数和恒生地产指数同步波动。我们认为从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。

目前物管行业估值分化较为明显，央企物管享有估值溢价，PE 均在 20X 以上；独立成长能力较强且关连房企相对安全的物管公司 PE 区间为 10~20X。

在 “稳增长” 和 “宽信用” 的大环境下，房地产公司将有更友好的发展环境，行业的流动性风险解除，新房销售也将逐步回暖。

物管公司有更好的业务成长性，更安全的财务状态，估值将会有更大的弹性。我们看好经营独立性高、内生增长能力强、盈利质量佳的物管公司。

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