港股内房股、物管股飙升！哪些可以抄底了？

周二（7 月 26 日），港股市场走高，整体在各种利好消息及预期的发酵下，内房股及内地物业股领涨，板块涨幅均在 5% 左右。

地产板块最近连续两日大涨，反映行业风险偏好上升，此前在断供、烂尾的利空下，房地产板块连续两周下跌。

其中，旭辉控股集团涨近 16%，碧桂园涨超 15%，祥生控股集团涨超 9%，时代中国控股涨超 8%，合景泰富集团涨近 7%，雅居乐集团涨近 6%，富力地产涨超 5%，龙湖集团涨超 4%。

为何前两周暴跌？

近期竣工交付风险事件的核心原因是出险房企的流动性困难。

市场销售快速下行，房企销售资金回笼量降低，今年 1-6 月，地产销售、投资、土地成交价款累计同比增速分别为-22.2%、-5.4% 和-46.3%，几项指标均处近年来低位。

且竣工交付风险项目占比较高的地区主要是市场供求有一定压力的中西部城市，如郑州、昆明等在售库存去化周期超过 20 个月。

房企增量融资受阻，1Q22 和 2Q22 房企公开债券发行金额分别同比-47.2%、-32.7%，而到期公开债券规模维持高位。

2021 年上半年之前，预售资金监管力度相对较弱，母公司违规抽调项目资金，在自身出现流动性危机后，难以填补项目层面的建安资金，导致项目出险竣工交付风险。

高频数据显示，7 月地产销售再度转弱，土地市场依然低迷。

国务院批准设立房地产基金，规模 2000 至 3000 亿元

7 月 26 日，REDD Asia 消息，国务院上周已经批准了设立房地产基金的计划，该基金首期将从中国建设银行获得 500 亿元资金和中国人民银行 300 亿元的再贷款额度，基金规模最高可达 2000 至 3000 亿元。

该笔资金将用于支持 12 家出险房企和部分地方政府新近选定的其他房企。

此外，政府也在考虑出台关于发行棚改专项债的全国性的政策。目前，住建部和银保监会正在制定和修改各自负责的方案，并提交国务院讨论。

为审慎把握宏观政策对房地产这个高负债行业的影响，方案细节包括总体发行规模和采用的模式尚未最终确定。

此消息在一定程度上提振了市场情绪，内房股大幅走高。

如何解决困局？

西部证券表示，当务之急是 “保交楼”，切断信用风险传播链条。

比如在监管部门指导下，由地方政府配合实施，引导符合条件的地方国资收购部分烂尾楼盘，确保项目的顺利交付。

就商业银行而言，为避免 “断供” 引发的信用风险扩散，形成大量不良资产，也可以考虑进行适当让利，为符合条件的烂尾楼盘的购买者提供延期还本付息等政策优惠。

另外，还可以由金融机构与地方政府合作设立并购基金，收购问题楼盘，改建为保障性租赁住房。

加大地产政策宽松力度，通过内生发展解决房企资金链紧张问题。主要政策手段包括进一步调降房贷利率、放松限购限售、取消限价、降低交易税费等。同时，还可以通过降低首付比例以及放松 “认房又认贷” 标准适当调升居民部门的杠杆率。此外，后续政策重心可能聚焦在二线城市，调降 LPR 也有一定空间，但需央行降准配合。

推动预售制改革，完善预售资金监管制度。一方面，可以借鉴海外经验，加强预售制中对购房者的保障措施，比如允许购房者根据房屋施工进度分期支付购房款，避免出现 “只交钱、不见房” 的问题。另一方面，还要强化预售资金监管制度，确保专款专用，避免房企挪用购房资金。

内房股投资建议

国金证券表示，竣工交付风险或加速房企的销售分化和供给侧出清，重塑行业格局，同时预计针对风险事件出台的系列措施将修复市场信心。

同时我们认为本轮周期中将由高能级城市、改善需求引领行业复苏。首推积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等或把握强者恒强的机遇，行业地位或将进一步提升。

稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，销售相对稳定，也能保持一定拿地强度，如保利发展、中国海外发展。

物管行业策略

光大证券表示，物管行业政策面、基本面和长期发展向好的趋势没有改变，短期受到美联储加息、俄乌冲突等宏观因素影响，年初至今板块整体回调明显，部分个股的股价波动较大，提供了较好的配置时机。

投资建议关注三条主线：

1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。

2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过 80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管。推荐绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。

3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务。