债务压顶流言难止，万科找上了 “不差钱” 的 GIC

就在上周五（4 月 12 日），郁亮现身成都，参加庆祝万科与 GIC 实现长期合作 20 周年纪念活动。

对于如此重要的合作节点，无论是万科还是 GIC，均罕见地未作任何宣传。若非郁亮在自己的朋友圈中写了一段甚为感慨的 “小作文”，这场关于 20 年的合作庆祝，就在悄无声息之下结束了。

这也难怪双方如此低调。此时的万科和郁亮，仍深陷舆论的风暴眼中，这场已持续半年的债务危机风波，似乎还无法看到尽头。加上当前中国房地产市场仍处于盘整期，作为新加坡主权基金，GIC 对于与万科的后续合作，此刻或许也有着更多的考量。

回到最初的原点

是次庆祝活动的举办地点是在成都。这里是万科与 GIC 牵手的起点。

“二十年前成都魅力之城是万科与 GIC 合作的第一个项目，首开售价 3000 出头。十年前我们开始转型发展，双方的合作扩展到商业、办公、物流、物业服务等领域。” 郁亮在朋友圈里如此写道。

2004 年 11 月，GICRE（GIC 旗下负责房地产投资的机构）附属子公司 RZP 以 400 万元拿到成都万科置业有限公司 40% 股份，双方借此共同开发万科成都魅力之城项目，也开始了长达 20 年的合作之路。

成都项目只是前菜，成立合资公司才是真正地进入了主题。

2005 年 7 月，万科与 RZP 签订协议，共同投资设立一家中外合资投资性公司，注册资本 1 亿美元，其中万科和 RZP 各占 50% 股份。该公司经营期限为 30 年，将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。

合资公司成立后，双方的合作陆续开展。2005 年 12 月，万科将万科永达 51% 股权和无锡万科 40% 股权以近 3 亿元的价格转让给 RZP，上述转让涉及万科位于沈阳的长白项目和位于无锡的魅力之城项目。这只是双方战略合作的前奏，根据万科当时的计划，5 年以上投资周期的项目均可成为与 GIC 合作的标的。

GIC 对于万科这位合作伙伴，一度也非常信赖。在双方合作的第 15 年，王石曾在公开场合透露，双方合作的 15 年间，项目投资额达到 30 多亿，合资公司持股比例是 50:50，但由万科负责操盘， “整个项目的操作，只要不超过十亿人民币，董事会都不用开，万科来决策和操作，董事会备案，这个模式这么多年一直非常成功。”

除了房地产项目，双方的合作也发展到股票和债券、物流等领域。

2020 年 2 月 4 日，GIC 曾以每股作价 28.4822 港元增持万科 105.97 万股，总金额约 3018.26 万港元。增持后，GIC 持股数目约为 1.42 亿股，持股比例为 9.01%。这也是 GIC 持有万科股份的最高比例份额。

2021 年 9 月 15 日，万纬物流增资扩股，引入 Reco Meranti Pte Ltd.(GIC 下属公司）等多家战略投资者，GIC 下属公司占股 6.5298%，实缴出资额为 21.58 亿元。

不得不说，在牵手的这 20 年间，万科和 GIC 走过了中国房地产市场最为风光的岁月，也分享了高速发展所带来的红利。

20 年盟友渐行渐远？

近年来，随着中国房地产市场逐步走入深度盘整期，GIC 对万科的投资也开始转淡。

2022 年 11 月 14 日，GIC 就以均价近 14 港元开始减持万科 497 万股。2022 年 11 月 14 日到 2023 年 3 月 28 日，在政策利好逐步兑现，地产股大幅上涨的背景下，GIC 累计减持了万科超过 5000 万股，均价在 12.56 港元到 16 港元之间，GIC 持股比例由超过 9% 下降至 4.99%。

至于项目层面，更是甚少有消息传出。对上一次有关于双方项目进展的消息，是在 2020 年。当年 8 月 25 日，上海南翔印象城 MEGA 正式开业。这是 GIC 地产部门与万科旗下印力集团合作的第二个零售商业项目。首个合作的零售商业项目，是前不久刚被万科卖掉的上海七宝万科广场，GIC 于 2021 年 4 月将所持的 50% 股权转让给了领展房托，实现完全退出。

双方似乎开始渐行渐远。如今，站在新的节点上，鉴于市场和万科经营状况的变化，万科和 GIC 这对 20 年的 “盟友” 未来的合作去向已变得扑朔迷离。至少，双方至今尚未透露更多关于持续合作的想法。关于是次庆祝活动，GIC 亦暂未见任何信息披露，即便现任行政总裁林昭杰出席现场。郁亮也仅表示，“期待双方继续携手进入行业发展新阶段”。

不过，在当前的节骨眼上，GIC 现任行政总裁林昭杰的 “站台”，多少令市场又开始产生期待：“不差钱” 的 GIC，是否会成为万科的 “白武士”？

就在近日举行的 2023 年万科业绩会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖曾透露，今年万科资产交易会更大，特别是大宗资产交易。这意味着，2024 年万科会加大出售、证券化等交易动作，以获得更多现金流。

郁亮现身另有深意

对当下的万科和郁亮而言，此次亮相成都出席与 GIC 的庆祝活动，或许还有另一番深意。

近日，在济南万科总经理肖劲被公安机关带走后，关于万科高管团队的各种传闻甚嚣尘上。有传闻华中区首蔡平去美不归之后，万科所有集团副总裁及以上级别，目前都被边控了，郁亮本人亦深陷谋私风波。

郁亮的现身，亦被看作对流言的一种无言回击。

同时，万科亦借由投资者调研活动对相关传闻予以一一澄清，郁亮、祝九胜均出席。

在 4 月 14 日万科举行的特定对象调研投资者关系活动上，万科方面表示，关于舆情提及公司出国不回的领导，实际情况是原华中区域首席合伙人蔡平，孩子在美国出生，现在到了接受教育的阶段，需要家庭陪伴。其于 2023 年提出辞职并获得公司同意。

原总部协同中心牵头合伙人王润川，因前往香港深造提出离职，目前人常住深圳。

集团管理层境外公务出行正常进行，总裁祝九胜今天（4 月 14 日）刚刚从香港考察项目回来，联席总裁朱保全今日（4 月 14 日）中午飞往日本进行业务考察。

关于烟台的实名举报问题，万科表示烟台举报方就万科挪用资金问题于 2023 年向烟台公安机关报案并被受理。烟台公安机关经过 3 个月调查取证后，于 2023 年 11 月作出决定不予立案。

税务机关对烟台万科进行稽查，万科不存在拒不交账的情况，目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意。合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益，万科不存在通过跟投制度向高管输送利益的行为。

关于济南万科总经理肖劲被公安机关带走事件，万科表示肖劲属于个人案件，与烟台举报无关。

万科亦坦承，当前的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。“但是，我们已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。”“我们有信心，今明两年我们的债务规模将下降 1000 亿元，债务风险获得实质性化解。” 万科管理层向投资者表示。

正在努力找钱化债的万科，如能争取到 GIC 的投资，无疑将有助于其快速走出泥泞之潭；对 GIC 而言，此时亦不失为抄底的好机会。