龙湖欲闯逍遥洲：拓宽资管航道谋生机

4 月 16 日，龙湖集团发布针对存量资产运营的全新品牌 “逍遥洲资管”。龙湖亦对 “逍遥洲” 之名作出阐释，寓意为一片安享自在的生活乐土、和畅顺达的投资乐土。

从规划上来看，这更多只是将旗下不同业态的存量资产，进行统一归口管理，但也向市场传达了一个积极信号：当下房地产行业主旋律，并不只有 “危机” 与 “自救”，“升级” 与 “发展” 仍占据重要位置。 

航道拓宽仍显 “窄”

据介绍，逍遥洲资管由原来的长租公寓航道（龙湖将业务板块称为航道）演变而来。除了继承了长租公寓 “冠寓” 的管理，此次还一并将服务式公寓 “霞菲公馆”、活力街区 “欢肆”、产业办公 “蓝海引擎”、妇儿医院 “佑佑宝贝” 及颐年公寓 “椿山万树” 等业务的运营管理权收入囊中。

但显然，龙湖以上产业大多仍处于培养阶段。其中，长租公寓板块最为成熟。

截至 2023 年底，长租公寓 “冠寓” 在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州等城市，累计开业客房 12.3 万间，整体出租率约 95.5%，去年租金收入（不含税）约为 25.5 亿元，经营性现金流已转正。

其他几个产业，如服务式公寓品牌霞菲公馆，2023 年度于杭州和上海开业 2 个项目，杭州项目拥有客房 239 间、上海项目则为 228 间；产业办公业务在北京虽已成功将一栋旧产业园升级改造，但与 2017 年成立的养老、2018 年成立的医疗类似，业务规模要相对更小一些；而由公寓和街区式商业混合打造的欢肆街区，目前尚未有项目正式落地，不过据称合肥项目将在今年开业。

可见，扩宽过后的资管航道，短期内仍需倚重原来的长租公寓产业，但长期来看，具有一定的发展潜力。特别是在当前城市更新、产业转型的趋势下，有望打开相当的发展空间。

不断加强运营业务

逍遥洲资管的组建，体现了龙湖想要进一步加强运营业务的计划。事实上，龙湖的营运板块 2023 年的收入约为 248.8 亿元，同比增长 5.7%，而集团整体收入比同期下降 27.87%。而 2024 年 1-3 月，运营收入为 33.8 亿元，同期的物业预售则为 234 亿元。

运营业务的重要性显而易见。

当然，龙湖的运营收入大多来自相对成熟的商业广场项目业务线，即 “天街” 的运营管理，收入占比 77.4%，而非来自仍需时间发育的逍遥洲资管相关业务。

龙湖天街系列商场截至 2023 年年底，已开业 88 座，建筑面积月 797 万平方米，整体出租率 96.2%，去年营业额 632 亿元。2024 年，龙湖计划还将在成都、合肥、南宁、南京等地新开 14 座商场，在本年底开业总数将超过 100 座。

据透露，目前龙湖的投资性物业资产的规模已经接近 2000 亿元，庞大的相关资产，能够提供稳定的经常性收入，有助于帮助龙湖穿越当前的房地产周期。

经营性物业贷也是该业务板块可以重点考虑和利用的工具。当前龙湖已有 70 座商业物业进行了相关融资，余额约 474 亿元，平均利率不足 4%。剩下各类符合要求的商业物业仍有约 40 座可供利用。此前则有消息指，龙湖等公司 4 月初在一次经营性物业贷款集中签约中，进一步获得了信贷支持。据称，12 家房企合计在该次信贷签约中获得 146 亿元的贷款。

更值得关注的是，随着购物中心、保租房等基础设施公募 REITs 的开闸和扩容，对相关资产的证券化，更将成为龙湖未来的一大看点，这也是 “资管” 的应有之义。

债务安全放第一位

不过，可能是次操作缺乏增量，更多是业务的重新组合，颇有 “新瓶装旧酒” 的意味，市场反应平平。

作为一家以销售型物业开发起家的房企，近年龙湖虽然在转型方面有所起色，但 “老本行” 的乏力拖累了市场评价。

今年 1-3 月，龙湖累计销售额 234.8 亿元，同比去年下降 53.69%。随后，惠誉、标普等评级机构相继下调龙湖评级，销售疲软、利润空间承压系主因。

庆幸的是，作为没出险的代表房企，龙湖当前的财务状况仍算稳健，充足的流动性和增量商业贷款足以覆盖其未来 12 个月的偿债需求。

在上月举行的年度业绩发布会上，龙湖集团董事会主席陈序平表示，仍会将 “债务安全放在第一位”。

据透露，龙湖 2024 年到期债务约 100 亿元，其中，2024 年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为 60 亿元，目前已全额备妥 5 月到期境内公司债兑付资金。同时，今年还会提前规划偿还 2025 年到期的债务。2026 年底前，龙湖已无境外到期公开债券。

虽未有燃眉之急，但要穿越这轮行业周期，似乎仍需立足长远。此次逍遥洲资管将多个潜力板块归口管理，相信亦是着眼于此。