住房交易业务受巨大打击，新兴业务稳步发展（1Q22 贝壳电话会纪要）

以下为$ 贝壳.US 1Q22 的电话会纪要，本季财报点评请见《楼市深度冰封，贝壳只能死扛》

一、一体两翼战略：

一体房产交易业务：

一季度二手房市场不同程度的触底恢复，但新房市场交易低迷。受疫情影响，从三月中开始市场进入停滞状态。

根据贝壳研究院数据，第一季度全国二手市场 GTV 同比下降 52%。同期，贝壳存量房交易 GTV 为 3,741 亿元，同比下降 45%，二手房交易 GTV 同比下降 46%，略好于市场水平。

贝壳的科技优势在疫情期间也得到了进一步的发挥。3 月中上海因疫情封城后，贝壳 VR 周度商机量环比提升 70%，VR 带看量环比提升 160%。一季度贝壳 app 和小程序 MAU 为 3970 万人，而去年同期为 4850 万。

两翼家装家居业务：

贝壳家装家居业务逆势高速增长：在 4 月底全面完成了对圣都家装的收购。圣都和贝壳的协同效应，在导流、供应链能力、交付能力、运管能力提升上都有体现。根据中装协数据，一季度家装行业总产值同比下降 25%-30%，而假设圣都业务并表的情况下，贝壳第一季度家装家居业务收入将同比增长 54%，达到 8.6 亿元。合同额同比增长 63%，季度签约单数近 6,500 单，同比增长超 50%，单均价同比增长 8%。

房产交易服务业务展现导流能力：一季度，贝壳一赛道（房产经纪业务）转介绍客户已经贡献约 23% 的合同额。一赛道对家装的导流几乎全部为增量收入，其中上海和北京的导流合同额占比分别达到了 77% 和 75%。在住房交易业务的支持下，家装一季度重点城市拓城顺利，其中上海、武汉、成都、北京四个重点城市合同额同比增长分别实现约 550%、290%、100%、130%。

被窝：贝壳通过线上 Home SaaS 系统和线下结合的方式进行交付的品质管理、工艺管理及工期管理，贝壳家装品牌 “被窝” 交付工期一季度达到仅 98 天水平。

省心租：一季度收房超过 5000 套，截至 3 月末在管房源接近 17,000 套，较 21 年末增加 37%，进入城市数量从去年末 3 城增加至 8 城。

集中式公寓：首个通过 “轻” 托管运营服务参与的贝壳新青年公寓项目在上海徐汇区落地，总体量达 2978 套，月租金最低值 2700 元，目前出租率已达到 98%。

二、Q&A

Q: 能否分享目前行业及贝壳平台二手房的成交状况？对后续解封后行业的复苏节点和复苏曲线的展望？对于上季度新房交易量下跌 5-10%，二手房下跌 10% 的展望是否有什么变化？

A: 今年政策自上而下释放积极信号。 4 月份，全国内首套二套房贷利率都已经降到 2019 年以来最低水平，首套房贷利率利率最低可降低至 4.25%。放款周期也从最高点的 73 天下降到今年 4 月的 29 天，

宽松性举措在城市层面持续落地，至少 30 个二线城市释放宽松政策，政策力度逐步放松限购、降低首付比例，发放补贴等方面都有突破，但是效果相对有限。

具体来说，二手房交易春节后回暖，一季度市场完成筑底，二手成交单量 2-3 月持续回升，3 月环比增速达 45%，销售额恢复至 21 年 7 月水平。但是 3 月中旬出现的疫情打断了多地市场回复的节奏。

新房市场走势出现分化，走势动力不足，一线城市同比跌幅显著高于高线城市。短期看，新房市场依然面临较多的不确定性，主要由于民企开发商频频暴雷，以及疫情及管控的常态化。但长期看我们仍然充满信心，随着政策利好效果的逐渐显现和疫情的平复，交易必将正常化。

疫情对于交易影响非常大，预计对上半年业绩产生较大影响。3 月以来，头部 30 城中 10 个城市出现了疫情的反复和收紧。一季度约 6% 的二手交易受到影响，二季度至少 25% 二手交易受到疫情影响，市场恢复节奏明显延后。

4 月份上海闭店比例 100%。在北京二季度至少 30% 的交易会受到疫情影响，全市 60% 以上的门店暂时闭店。

但我们认为居住需求是刚需，只会延迟不会消失，以深圳为例，3 月 13 日深圳封城后续两周贝壳深圳交易环比下降 25%，但 4 月初封城结束后两周交易提升 400%，较封城前提升 75%。

Q: 对于新房交易中国企和民企的占比趋势，应对国企占比提升有什么对策？如何看待新房业务应收账款计提的减少，及在未来两个季度的趋势？

A: 从行业来看国企央企集中度提升趋势明显，从土拍看，一季度国央企占比高达 71%，从销售端看，第一季度前一百开发商中国企销售额占比 28%，环比提升 2%，同比提升 5%。前十开发商中国企开发商销售额占比 37%，同比提升 7%。

对于贝壳平台，国央企占比也有所提升。今年一季度，国央企 GTV 新房销售占比提升 25%，同比提升 3%，环比提升 1.3%。

无论是国企还是名企开发商，对贝壳影响只有两个：相对费率的高或低，坏账风险的大或小，而二者影响相互抵消关系非常大。国央企开发商效率低但是坏账率也低，国企开发商集中度提升对公司的影响是中性的。国央企开发商的平均费率较名企开发商低 20%，国企开发商项目更靠近市中心，房客分离度低，融资成本低，对去化速度要求相对中性。

但从净利润角度看，国企占比提升会减低公司坏账率，抵消一部分费率降低对经营费率的影响。综合来看，国企占比提升的影响相对中性。

我们对所有应收账款都做了审慎的会计处理。在 5 月 12 日，融创公告 4 笔美元票据利息未付，我们二季度可能会对其应收按照最大坏账比例进行计提。在第一季度末，融创应收原值 12.05 亿元，其中 7.9 有抵押覆盖，对于 4.15 亿无抵押部分，我们的计提比例由第一季度的 20% 提升至二季度的 85%，二季度融创坏账计提比例调整可能会对公司二季度损益表造成 2-3 亿的影响。

Q: 目前圣都整合的进展？目前圣都的最新收入预期是怎么样？

A: 之前的业绩汇报有具体的数据，对于这个问题我分享一下背后的思考。一体两翼有很多资源协同的关系，其中，家装领域关系到很多客户的复用。装修行业消费者决策重，我们从链家到贝壳掌握了一套消费者的决策流程，包括系统、数据、服务承诺哦等，可以作用到两翼包括家居家装的业务形态上去。

第三方面，这些业务与我们的使命有强关联，我们也认为这个行业有很大的机会。

希望大家能更平和的看待数据，希望长期有好的发展，短期保障品质、效率、规模的平衡，增长过快我认为也会有不好的影响。关于目标，单月过 10 亿就刷新了家装的数据了。

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