从顺丰房托,了解下什么是 REITs
$顺丰控股.SZ $京东集团-SW.HK $REITs&数字基础设施.US
一、公司介绍
顺丰房地产投资信托基金(基金类型:REITS)已经通过港交所聆讯即将上市,该信托基金由顺丰房托资产管理有限公司管理(顺丰旗下子公司),其投资业务是投资全球范围内可产生收入的房地产、初步重点为物流地产(说白了这次就是场内基金上市募集);要想判断顺丰房地产投资信托基金到底有没有想象空间,得先理解什么是 REITS;
二、什么是 REITs
REITs 指房地产信托投资基金,其募集的资金专门用于投资房地产市场,本次上市募集的顺丰房地产投资信托基金也属于 REITs;
1、REITs 起源
在房地产市场高速发展的过程中,无论是机构还是普通民众很多有投资房地产市场的诉求:
房地产市场投资收益虽好、但缺点也很明显:
资金门槛高
流动性差
交易税门槛高
限购措施多
为解决房地产市场普通投资者投资难的问题,让公众投资者能够以较少的资金投资大规模的基础设施项目,享受基础设施稳定的现金流带来的收益。上世纪 60 年代美国设计了 REITs 信托 -- 投资人投资 REITs、REITs 信托用投资人的钱再投资房地产市场;
2、REITs 的特点
基金的投资范围明确:房地产投资,根据房地产市场类型不同、REITs 类型较为丰富;
也区分公私募型
基金收益分成特殊
收益来源:来源于租金收入和房地产升值;
收益分成比例:须向基金单位持有人派发不少于特定比例(一般为 90%)的可供分派收入(一般为当年租金及其他业务收入扣减必要成本、费用等之后的现金得益)。
基金持有人可获得稳定的、较高比例的分红,且基金交易流动性较高(相对于房地产直接投资而言),风险相对较低(相对于高杠杆的房企股而言)。
三、顺丰房托咋样
资产质量较优、出租率高
顺丰房托基金的初始投资组合为中国佛山、中国芜湖和中国香港的三项物业,合计可出租面积为 30.799 万平方米,物业评估总值为 60.94 亿港元,平均出租率约为 95.3%,后续会承接顺丰控股旗下部分物业(顺丰房托基金拥有顺丰控股期限物业的优先购买权);
租期方面,顺丰关联租户的租期通常为不超过 5 年,第三方租赁的期限则介乎 1-5 年之间;截至去年底,可出租总面积及总租金收入的加权平均租赁届满期分别为 3.6 年及 3.9 年。同时,租期内每年资金可递增 3%-5%,稳定的租赁结构也是公司重要的业绩保障。
利润收入双降
2018-2020 年度,顺丰房托基金的收入分别为 4.89 亿港元、3.51 亿港元以及 2.81 亿港元;归属股东净利润分别为 2.98 亿港元、1.75 亿港元和 2688 万港元(期内投资物业公允值变动导致大幅的未实现亏损,非经营利润大幅下降)
四、总结
REITs 虽收益相对稳定、但也难有业绩惊喜。因为租约大致确定,期限也较长,租金收入、成本和开支基本稳定。
美国过去 10 年 REITs 的涨幅为 275% 左右,平均每年 20 多个点;新加坡、美国市场近几年上市的 REITs 大多数首日上市涨跌也在 3 个点以内;
但作为首个将于香港并以物流为主的房地产投资信托基金,顺丰房托有没有新的可能性了?可以期待~
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