投资者在动荡的环境下寻找高息股是非常正常的操作；而今天趁着这一机会来一家个人在观察中的产托（“REIT”）。今天所分享的这家 $IREIT 全球.SG 股息率竟然有 7.27% 之多，且该对于 REIT 有相当友好政策的新加坡市场也将免除股息上的税收。因此，今天我们将会简单的分析该公司的业务，最后再讨论公司的发展前景与估值比较。

公司营运方针

$IREIT 全球.SG 的保荐人（“Sponsor”）是由市值高达 36.5 亿欧元的 Tikehau Capital SCA 以及 70.4 亿新币的 $城市发展有限公司.SG  联合组成的。对于 REIT 来说，虽然市场上较为少人提及，但是保荐人对于公司未来的资产组合影响深大，无论是资产组合素质、融资成本、额度等因素都会被公司的保荐人影响。因此在 IREIT 背后有这两家较为稳固的公司存在，不得不说为公司加了一些分。

以现有的数据作为参考，$IREIT 全球.SG 旗下共有 9 个办公楼产业；其中 5 个办公楼产业在德国、而剩余的 4 个办公楼则是在西班牙，根据 2020 财报的数据来看，这些资产共合价值为 7.2 亿欧元，并且总可出租面积（“Total Lettable Area“）为 273,000 平方米。

虽然我们知道疫情依旧在全球肆虐，但公司的主要市场 – 德国与西班牙的影响却不大。作为参考，公司的产业目前具有高达 95.9% 的出租率；而公司的顾客也并无在近期向公司讨要任何形式的回扣，租金的回收上也并无问题，可见公司的产业素质是偏高的。

但在未来，公司将会收购 27 间位于法国的 Decathlon France SAS（“Decathlon”）零售产业以加大公司的产业组合，其收购价值为 1.10 亿欧元（第三方审计机构将该产业定价为 1.13 亿欧元）；该产业具有高达 95,477 平方米的可出租面积，并且公司也与 Decathlon 签下了售后回组协议。根据公司所提供的数据，公司将会与 Decathlon 签下高达 10 年 WALE 的租凭合约，而其出租率在这期间也将保持 100.0%。

而此次的收购将会把 $IREIT 全球.SG 从纯办公楼 REIT 转型为混合型 REIT；也符合了公司当初设立的目标。

德国、西班牙 REIT 市场前景

在 2021 年 Q1 中，德国的办公楼市场总出售 697,000 平方米，对比 2020 Q1 下滑 5.9%。而 “黄金地段” 的办公楼租金也并无太大的波幅，整体的空置率为 4.7%，对比 2020 Q1 的 3.9% 稍微下滑了 0.8% 左右，但是仍然是可接受的范围。

不过，市场投资办公楼的数额却有所下滑，可见当地对于办公楼的前景依然是较为小心的。

而西班牙市场被疫情影响的幅度确实是较为严峻；在首都马德里以及主要城市的巴塞罗那的办公楼出租率分别按年下跌了 21.4% 以及 24.0%、但按季比较却分别上升了 1.5% 以及 27.7%，可说是属于复苏中。

所幸的是，公司主要顾客群都是全球较为知名的企业组成的。因此在短期内公司的租金相信都不成问题。

因此，以前景来说，$IREIT 全球.SG 旗下的产业租客都是超大型的蓝筹股，租金回收自然不是最主要的问题。但是作为投资者，我们即将要讨论我们最关心的课题了。

公司的估值

$IREIT 全球.SG 给予的 7.27% 股息率对于股息爱好者来说，确实是相当吸引的。

除了 2020 财政年公司因资产减值陷入了较大的盈利下滑之外，公司整体上依然是健康的。但对于公司将会收购 Decathlon 的公告来看，投资者貌似对于该产业的兴趣不大。而实际上，公司以股权以及债务的融资方式也对于整体的举债率影响不大。

近期股价的徘徊相信也是投资者对于公司的这项操作感到 “差强人意”。接下来公司也必须在 17/06/2021 通过 EGM 后才能正式获得投资者的同意来完成收购。不过，个人是对于这项收购比较乐观的；毕竟 Decathlon 在当地的销售数据也不差，理应可以持续支付租金 – 尤其是公司在签下了回租合约后。所以整体上来说，目前公司高达 7.27% 的股息率对个人来说是较为吸引的。

但是，不知道读者们如何看待这家公司呢？欢迎大家留言讨论。

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