今天会给大家分享的这家 $Cromwell Reit EUR.SG 除了在欧洲区域有名气之外，公司在新交所上市的方式也跟我们上几次分享的 REITs 有些与众不同。如果大家到新交所寻找 $Cromwell Reit EUR.SG 的话，会发现这家 REIT 可以通过 SGD 或 EUR 来进行交易。其实这主要是新交所想要让投资者可以以两种不同的汇率来交易相同的公司（尤其是 $Cromwell Reit EUR.SG 的产业都集中在欧洲）；那么一些资深的基金经理则是可以通过对于汇率的判断而投资相应的 $Cromwell Reit EUR.SG 或 $Cromwell Reit SGD.SG 。

不过为了避免混淆，如果你是以交易为主的话，你是不能通过买入 $Cromwell Reit EUR.SG 然后卖出 $Cromwell Reit SGD.SG 进行 Contra，倒转过来也是。总之，虽然 $Cromwell Reit EUR.SG 和 $Cromwell Reit SGD.SG 交易的汇率不同，但是背后的公司还是相同的。

股价走势

有趣的是，我在观察了 SGX、Trading View 等数个平台都没有发现到公司从 2018 开始双汇率交易后的股价走势图，只有在翻查公司近期进行 5:1 的股份合并（“Share Consolidation”）后才发现各大平台显示的都是合并后的数据。不过，所幸的是公司的官网有 $Cromwell Reit EUR.SG 以及 $Cromwell Reit SGD.SG 各自从上市至今的股价走势数据 – 基本上我们可以看到除了一些特殊情况导致股价拉升后，公司的股价走势都相对的非常接近。

作为参考，这是 $Cromwell Reit EUR.SG 和 $Cromwell Reit SGD.SG 在股份合并后的股价走势。但根据个人的计算，其实在股权合并后公司的股价依然是低于上市前的 EUR 0.550 以及 SGD 0.885 一股的价格。不过至于为什么会出现股价不涨的情况，我们就必须要先看公司的业务背景了。

公司的业务背景

公司在当初上市时，旗下就已经拥有了 74 个产业或相等于 13.5 亿欧元价值的产业，并且公司也在 2018 年初新增了一个产业。不过，公司在 2018 年中发行了 6.0 亿附加股，在集资 2.2 亿欧元后也将旗下的产业增加到 90 个，共合的价值为 17.0 亿欧元。

但公司也在 2019 年中进行了另一次的私下配售配售（“Private Placement”），共发行了 3.3 亿新股并成功集资 1.5 亿欧元；同这也也开始让部分的投资者因股权不断稀释而导致有回避的想法。但无论如何，在完成后，公司旗下的产业激增到 102 个，并且于 2019 年 7 月份时，其资产综合估值非常接近 20 亿欧元。

而在 2020 年，公司也有在这期间出售了部分的产业，截止 2020 年末位置，公司旗下的产业剩下 96 个，但综合的估值为 21.8 亿欧元。同时，公司也在今年 3 月份进行另一轮的私下配售，共发行 2.3 亿股新股，并集资 1.0 亿欧元。目前来说，公司直到 2021 财政年第一季度共有 107 个资产，而且综合的估值为 22.9 亿欧元。不过，公司在该月份内完成了收购一个位于捷克共和国的产业，该资产的收购价格为 0.1 亿欧元。

如同公司的其他产业一样，该新增产业也是属于工业园区（“Industrial Park”），而管理层也有提及该产业的临近工业产业并没有空置，可见该区域的需求量非常高。而单轮该产业来说，其潜在收益率按收购价计算也达到了 6.4%、且 WALE 高达 6.5 年，属于比较稳健的产业。

公司在收购完成后，旗下的产业有 37.9% 是属于轻工业 / 运输领域、56.6% 属于办公楼、以及最后的 5.6% 则是属于其他产业（包括学院、休闲商场以及酒店）。以下是大家可以作为参考的产业细分数据。

亿公司的产业来说，公司最大的客户就公关机构，而接下来就是零售的客户。根据公司所提供的数据，我们可以看到许多的客户都是政府机构，如 Agenzia Del Demanio（意大利财务局）、Nationale-Nederlanden、Essent Nederland、Employee Insurance Agency（The Netherlands）等。因此，公司的租金收入相对的也较为稳定，其 10 大客户根据租金收入占了公司大约 31.4% 的总数额。

以公司最新一个季度来作为参考，目前整体的出租率高达 94.6%（比 2020 财政年第四季度的 95.1% 稍微下滑）。公司也很细心的给予了上市至今旗下产业的出租率比例图。

目前公司的 WALE 也仍然有 4.8 年，其中 2021 年预计将有 13.5% 的租凭将会过期，对于公司整体的影响不大。不过，受限于疫情还没稳定的影响之下，公司的办公楼 RRR 依然是负 1.0%，但轻工业则是高达 1.5%。

到这里为止，公司的背景已经大约介绍完毕了。为了避免太过于长篇，我们就直接进入公司的总结部分。

总结

公司的营业额在 2021 财政年第一季度对比 2020 财政年第一季度的相差只有 0.1%，而 NPI 则是按年下跌了 0.4%（2021 财政年第一季度为 EUR 30.8 Million）。但公司同期所派发的股息为 0.827 欧元，对比 2020 年的 0.910 欧元下跌了 9.1%。虽然公司的股息率依然有高达 7.51%，但是按年下滑的数据确实让投资者担心，也难怪公司的股价随之下滑。

短期内，公司也没有太大的债务问题，其中在 2022 年公司有 1.8 亿欧元的债务会 “到期”，或许公司到时候可以发行新的债卷或进行另一轮的私下配售。但整体上来说，公司的财务在短期内都是稳定的。而公司目前的净杠杆比例也在该季度内只有 36.5%，意味着公司仍然可以进行举债融资，而平均的债务到期年份也是仍有 4.0 年。

重点是，公司的利息也非常的低，只有 1.72%（大部分都是定额利息）。

以欧洲办公楼市场的空置率来看，虽然该季度内的 8.3% 比 2020 第四季度的 7.9% 更高（在 2009 年金融风暴的最坏情况为 10.6%），但整体上都是因为疫情而导致需求量疲弱，接连导致收入也降低了。那么随着当地的经济逐步恢复，个人相信这家公司仍然有其吸引力所在的 – 不过个人却非常不喜欢频密进行私下配售 / 发行附加股的公司。不知道大家对于 $Cromwell Reit EUR.SG 以及 $Cromwell Reit SGD.SG  又有什么看法呢？

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